O Supremo
Tribunal Federal (STF) decidiu ontem que, quando houver atraso no pagamento de
um financiamento imobiliário, os bancos e outras instituições financeiras podem
retomar, sem decisão judicial, aquele imóvel que está sendo financiado,
caso ele tenha sido colocado como garantia.
A decisão foi baseada na lei que
criou a alienação fiduciária e pode ajudar a baratear o crédito com a redução
dos riscos dos bancos, dizem analistas. A retomada de imóveis em caso de
inadimplência deve ser feita de forma ainda mais rápida.
Oito ministros votaram de forma
favorável à manutenção da regra atual, e dois foram contra. A discussão envolve
uma lei de 1997 que criou a alienação fiduciária, sistema no qual o próprio
imóvel que está sendo comprado é apresentado como garantia.
Essa lei prevê que em caso de não
pagamento a instituição credora pode realizar uma execução extrajudicial e
retomar o imóvel. O procedimento é feito por meio de um cartório e não passa
pela Justiça. O STF agora validou a regra para todos os casos, extinguindo os recursos
à Justiça.
Garantia prevista
no contrato
A decisão do STF diz respeito ao
modelo de contrato de alienação fiduciária, independentemente do imóvel — se
casa, apartamento, loja ou galpão, por exemplo. Neste modelo, o imóvel
financiado funciona como uma garantia para o banco. Se o mutuário não paga, o
banco tem o direito de executar a garantia e ficar com o imóvel em um rito
simples, que não demanda decisão judicial.
Segundo a Federação Brasileira de
Bancos (Febraban), a alienação fiduciária está presente em cerca de 99% dos 7,8
milhões de contratos de financiamento imobiliário que estavam ativos no Brasil
em agosto deste ano.
No decorrer do processo, a Febraban
também havia apresentado um estudo da LCA Consultoria que apontava uma taxa de
1,7% de inadimplência em contratos fechados por alienação fiduciária. Em nota,
a entidade avalia que a decisão gera “incremento no volume de financiamentos de
imóveis e fomenta o setor da construção civil”.
No início do julgamento, na
quarta-feira, Fux concordou com os argumentos de que o modelo atual contribuiu
para a redução dos custos do setor:
— A exigência de judicialização da
execução dos contratos de mútuos com alienação fiduciária de imóveis iria de
encontro aos avanços e aprimoramentos no arcabouço legal do mercado de crédito
imobiliário, os quais tiveram significativa contribuição para o crescimento do
setor e redução dos riscos e custos.
Instituições como o Banco Central do
Brasil, a Febraban e a Defensoria Pública da União participaram do julgamento
como Amicus curiae (amigos da corte) e apresentaram argumentos
para ajudar na decisão dos ministros.
Imóvel só é tomado
em 5% dos casos
O advogado Gustavo César Mourão, que
falou em nome da Febraban, afirmou que a alienação fiduciária provocou uma
“revolução” no mercado de crédito imobiliário e ressaltou que somente em 5% dos
casos de inadimplência a execução extrajudicial é necessária.
— Nos outros 95% dos processos que
são iniciados, há a solução da inadimplência pela purgação da mora e pela
definitiva aquisição de imóvel pelo tomador — destacou.
Já o defensor público federal Gustavo
Zortéa da Silva considerou que há violação do direito ao contraditório, no caso
por parte do devedor. Para o advogado Olivar Vitale, sócio do VBD Advogados, o
entendimento privilegiou maior segurança para o financiamento de imóveis:
— O STF prestigiou a segurança
jurídica. Fica assim preservado o crédito imobiliário no Brasil, possibilitando
ao cidadão acesso à moradia e a tão esperada diminuição do déficit habitacional
no país.
Processo mais
rápido
Professor de Direito Civil do IBMEC,
João Quinelato explica que a lei já trazia o mecanismo de retomada
extrajudicial dos imóveis. E avalia que a medida deve ajudar a baratear o
financiamento imobiliário:
— A decisão vai impactar o mercado
imobiliário inteiro. É uma ferramenta bem vista e deve reduzir os custos, na
medida em que os bancos, em caso de inadimplência, não vão precisar recorrer à
Justiça. Isso deixa todo o cálculo do financiamento mais barato, porque o
processo vai ser mais rápido, as instituições financeiras não vão precisar
pagar despesas judiciais, além de não sobrecarregar o judiciário.
Arthur Groke, do escritório Advocacia
Riedel, destaca que a lei em discussão vigora desde 1997. Ele entende que a
decisão não afasta a possibilidade de judicialização em caso de abusos:
— O que o STF julgou não é que isso
não pode ser discutido judicialmente, mas que não há nenhum problema nesse
processo ser feito extrajudicialmente, via cartório. Mas se o consumidor
entender que há algum problema, inclusive nessa execução, como questões
contratuais, ele tem total direito de questionar na Justiça.
(O Globo)
